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2017中国社区服务商TOP100研究报告

时间:2017-11-06 16:23 来源:搜狐 作者:张璠  阅读量:7868   

8月31日,亿翰智库在上海隆重举办2017中国房地产战略峰会,期间重磅发布2017年中国社区服务商TOP100研究成果。

— 2017中国社区服务商TOP100 —

2017中国社区服务商TOP100研究报告

备注:

1.时间:核心数据以2016年为主,同时兼顾2017年7月31日之前的企业表现;

2.企业:为主营业务在中国大陆的房地产开发企业;

3.物业属性:包括销售和持有两大类(建成、在建以及土地储备);

4.数据来源:

(1)纳入研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告;

(2)国家统计局和各地统计局统计数据;

(3)亿翰智库搭建的中国房地产企业数据库;

(4)从任何公开信息渠道取得的相关信息,包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

规模-行业规模不断增大

百强企业集中度不断提升

2013年至2016年商品房竣工面积连续四年超过10亿平方米,预计未来几年商品房竣工面积均在10亿平方米以上。同时,重点城市二手房成交面积也稳步提升。房地产行业已从增量房时代过渡到存量房时代,未来房企竞争焦点将集中在存量房市场上,因此社区服务行业万亿蓝海价值也随之凸显。2013年至2016年社区服务企业营业收入和服务面积逐年增加。2016年,社区服务行业总体规模进一步提升,百强企业稳抓行业机遇,管理面积和收入规模稳步增长。

图:中国社区服务企业营业收入预测(亿元)

2017中国社区服务商TOP100研究报告

图:中国社区服务企业服务面积预测(亿平方米)

2017中国社区服务商TOP100研究报告

截止到2016年年底,百强企业总在管建筑面积为31.6亿平方米,同比增长19.2%,其中TOP10企业在管总建筑面积为15.8亿平方米,同比增长24.4%,TOP10企业同比增速高于百强企业。百强企业强者恒强愈加明显,2020年,预计百强企业集中度或达30%。

表:百强房企各梯队在管面积及增速情况

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图:2012-2020年百强企业集中度变化及预测

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业务—当前行业仍以传统业务收入为主,行业业务亟需创新

当前行业企业仍以传统业务收入为主,增值业务收入为辅。传统业务主要包括安保、保洁、绿化和维修等;增值服务主要包括房产经纪业务、咨询服务和社区O2O服务等。

典型企业中,传统业务收入比重均在60%以上,远高于增值服务业务收入。传统业务属于劳动密集型业务,利润率较低,增值服务的发展将是企业未来利润的增长引擎。

图:2013-2016年典型港股企业传统业务收入占比情况

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未来增值服务的发展方向主要包括针对特殊人群的服务,如:儿童托管/接送,医疗健康服务,养老服务等;消费行为的服务,如:代收发快递,生鲜、生活用品配送等;提升家庭生活品质的服务,如家政服务、班车、旅游服务,无线网络,社区食堂,汽车美容,租车/叫车服务,宠物寄养等;资产管理服务,如:主要是房屋租赁,房屋经纪服务等。

融资-IPOamp;挂牌成为趋势

资产支持证券已经成熟

2014年,彩生活从花样年集团拆分独立,并于香港上市,成为内地首个上市的社区服务企业。此后,中海物业和绿城服务先后于香港上市;2016年,社区服务行业再度引发关注,共有14家企业拆分后挂牌新三板。截止2017年6月底,已有48家物业管理企业挂牌,百强企业中,3家企业已IPO,并有大量企业仍在排队。

企业IPO或挂牌后,企业融资渠道变宽,可定增、发行公司债等,并且更易获得银行贷款;企业价值得到最大化,股东利益最大化;信息披露要求严格,能够提高公司治理和规范运作水平;同时可提升企业形象,增加品牌价值。

图:已上市企业市值变化

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图:计划上市企业

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除上市融资外,企业可通过资产支持证券等方式融资,为企业收并购等提供资金支持。物业合同通常期限较长、现金流也较为稳定,物业费可以作为合适的基础资产发行资产支持证券。资产支持证券具有融资金额较高,几乎可以覆盖基础资产金额;融资期限较长,大多在5至10年之间;融资方式灵活,无需独立拆分等特点。

表:部分企业选择资产支持证券的方式融资

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绩效-盈利能力稳升

发展势头较好

2016年,48家新三板挂牌社区服务商平均毛利润率和净利润率分别为22.3%和9.2%,毛利润率较去年同期下降了1.5个百分点,而随着科技的进步,企业管理成本下降,净利润率上升了1.5个百分点,呈上升态势;而ROE回报率为23%,几乎与去年持平。其中,社区服务企业毛利润率和净利润率与房地产开发板块企业务持平,但ROE远高于地产板块,主要由于社区服务行业净资产规模较低,属于轻资产运营的行业。

图:2014-2016年48家企业利润(亿元)及利润率情况

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注:48家企业为新三板挂牌的企业,下同

图:2014-2016年48家企业ROE变化

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2016年,48家新三板挂牌公司营业收入总额为111.3亿元,同比上升26.1%,增速较去年上升了4个百分点。平均每家公司营业收入为2.3亿元,规模仍然较小,但增速显著提高。

而资产方面,2016年,48家企业的总资产和净资产规模分别为94.5亿元和44.0亿元,分别同比上升28.3%和49.4%,其中净资产规模增速保持较高的水平。平均每家企业资产和净资产规模分别为2.0亿元和0.9亿元,均低于营业收入规模,社区服务企业资产规模仍较小,但增速也在不断加快。

图:2014-2016年48家企业营业收入(亿元)及同比

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图:2014-2016年48家企业资产规模(亿元)及同比

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附注:研究模型简要介绍

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